大家要明白一个道理，道德经曾经讲过，物极必反。其实房地产和其他产品的投资都是一个道理。就说人你不可能一直活下去，你活到100岁左右，也是要离开这个世界的；飞机飞得再快再远再高，你也不可能飞到其他星球上面去，这是目前人类无法达到的；就像1990年的日本楼市一样长得太高，自然要回归一个理性，这是人人皆知的道理，但有些人就会倒行逆施。
大势一旦形成，散户投资者，无力回天
10月31日，上海易居房地产研究院发布2019年第三季度全国居民购房杠杆率研究报告。报告指出，三季度，全国居民购房杠杆率为31.3%，环比下降0.5个百分点，同比下降0.1个百分点。这是全国居民购房杠杆率连续两个季度回升后出现下降。
报告显示，三季度个人房贷余额同比增速回落至16.8%，连续10个季度回落。具体来看，三季度末个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%，增速比上季度末低0.5个百分点，比上年同期低1.1个百分点。三季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为28%，环比下降0.6个百分点，同比上升2.4个百分点。
今年7月，中央政治局提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，随后市场预期发生转变，全国首套房贷平均利率连续4个月上升，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。
综合来看，首先是我国是提出了住房不炒的概念；这时先知先觉的人开始止住了对房地产进一步的炒作。其次是房地产开发商，包括潘石屹夫妇在内的人开始抛售手中的地产，回笼资金；最后才是我们，散户投资者意识到房地产已经开始下跌，不再继续炒作。
不是要来了，是已经来了。
目前的中国楼市现状就是近几年会出现一个调整的状态，而未来的5-10年会出现一个明显的两极分化走势。
可以说，炒房的黄金时代已经结束了，未来的楼市将会出现明显的两极分化，一线城市和新一线城市在人口红利的支撑下，在刚需，改善，投资的支撑下依然可以温和上涨，但是绝对不会出现暴涨。
而对于二三四五线来说，则是面临回调，震荡，甚至滞涨的局面了。
01
一线和新一线城市的房价和成交量率先回调下跌，三四五线城市将会补跌。
我们都知道在2015年金融市场大牛市之后，大量的资金和杠杆进入了楼市，造成了楼市一个长期难遇的“大牛市”。
全国各地的房子几乎都翻了一个倍，我清楚的记得，当时买房不是用看的，还是用抢的。只要你稍有迟疑，这套房子可能就会被别人订走了。可以说是相当的疯狂，这也就造就了房产当时的过快上涨，透支了未来的空间。
于是在2017~2019年里，其实一线城市和新一线城市的房价和成交量已经开始了回调，并且从数据上我们可以看到，一线城市和新一线城市的回调幅度同比是远远大于、快于二三四五线城市的。
也就是说，未来的楼市中，一线城市和新一线城市的房价将会率先企稳，而三四五线的房价则会出现一个补跌。
因为一线城市和新一线城市有人口红利流入的支撑，但是三四五线城市则是一个人口红利流出的状态，支撑房价的就是那股炒作热情，一旦退去，那回调是必然的趋势。
02
房价上涨过快，导致对于居民的资金需求过大，杠杆负债的增幅出现明显增长。
我们可以看到，在1999年的时候，中国局面 年度购房杠杆的负担率只有22.3%，而到了2009年的时候，这个比例已经达到了76.7%，增长了3倍之多。
但是，在最新2019年上半年的统计来看，目前的局面杠杆负担率已经突破了100%，达到了110.8%，可以说几乎大量的家庭都或多或少的有着房产方面的负债，并且更可怕的是，目前买房不是年轻人的事，而是祖孙三代一起的事。
导致的就是中国大量资金涌入房地产，大量的杠杆产生，这是非常不健康的。
在美国的2008年次贷危机之后，爆发的是金融危机。日本也因为房地产的国盛导致了金融海啸。所以世界上发达国家的例子可以告诉我们，当一个国家的居民负债率过大，并且集中于房产，其实是积累了一个较大的风险，不健康，不安全，那么这种趋势势必会在未来得到改观和抑制。
也就是说，想要继续看到房价像以前那样疯狂上涨，是不可能的了。而对于杠杆的控制，国家也推出了LPR贷款新策，目的就是抑制炒房，以及过度的杠杆资金流入房产。
03
房价过高导致了消费增速降低，实体和金融的提速放缓，融资效果降低。
很明显，现在大部分的年轻人都已经成为了一个“负翁”的状态，这个贷款主要集中在住房和汽车贷款身上。
而我们今天所要讲的还是一个住房的问题。因为过多的资金涌入房地产，并且加入了大量的负债，所以导致了许多年轻人根本没有能力去创业，没有实力去消费，没有精力去投资金融市场，因此造成了严重的一边倒现象。
我们可以看到，中国的消费增速降至10年的新低，意味着，大家对于消费的意愿非常低了，这里面最大的原因还是负债多高，房产吸金太强。
所以，这样的趋势下，实体产业不景气，股票金融低迷，造成了这两者本应该带动经济发展的主心骨显得想让弱势。
那么，为了改变这个现状，未来的资金也一定是引导流入金融市场，流入实体产业的发展，而不是继续扩大房地产市场的泡沫。因此，从这个角度来看，你也会发现，房价未来难以继续暴涨。
综上我认为房地产的投资逻辑已经变天，刚需到处都行，炒房无论哪里都不行，投资只有一线城市和新一线城市还有价值，其他的基本都是收益一般，甚至较差的结果。
所以，未来的中国，一定是将资金引入金融和实体市场的一个走势，而房地产的黄金炒作周期已经是结束，自然意味着房价再短期回调之后，将会产生一个两极分化的走势。
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炒房的时代已经过去了，接下来的房价，哪怕是一二线城市，也难以继续大幅上涨，年涨幅应该在10%以内，不过跌幅应该也是在10%以内。那么具体是什么原因导致房价回落呢？主要就是最近很多上市公司和炒房客都在抛售自己投资的房子。为什么他们会选择现在抛售？我们来看看，上市公司和炒房客抛售的原因。
炒房客为何抛售房子？
毋庸置疑炒房客抛售房子，主要有两个原因，一是获利套现，二是止损卖出。
1、获利套现
应该说只要是2014年之前买进房子的，无论在哪个城市，现在都是赚的。而且多数都赚了一倍以上，那么到现在5年时间，平均年化收益20%左右，要是扣除房贷利息，和首付款的利息，那起码每年还是有10%左右收益。不过房子一般都是三成首付，也就是使用了3倍杠杆，年化10%就相当于年化30%的收益，还是非常不错的。
因为最近两年房价上涨缓慢了许多，对于未来许多数人认为房价基本不可能再大涨了。所以炒房客现在抛售房子获利，是可以理解的。现在不卖，只怕今后更难卖。
2、止损卖出
应该说要是在一线城市，是在2015年下半年买进的房子，那基本赚不到什么钱，而且许多人还是亏钱的。
前段时间在小区电梯里，听几个人聊天，说是最近把我们小区的两套房子卖了，每套亏了10多万，然后这些房子才买进一年多。这些人应该就是炒房客，他们买进房子，以为短期内深圳房价还会大涨，可谁知深圳最近这两年房价非旦没涨，还有些微跌。比如我们小区高峰时均价每平54000左右，现在均价每平51000左右，还是微跌了一些的。
对于炒房客如果一年内房子赚不到钱，那么他们一般都会止损抛售掉的，哪怕是小亏。因为不卖的话，后面如果房价继续不涨，那么他们就会亏得更多。
开发商为何抛售房子？
前段时间有看到在广西玉林，还有桂林，有开发商大降价抛售房子。还有前天新闻报道，山东济南某楼盘每平降价4000抛售。
开发商为什么会抛售房子？因为在某些地方，房子确实过剩了，短期内很难卖出去。那么他们只能抢先一步大降价出售，希望在别的开发商前面卖出自己的房子。
综上所述，现在抛售房子的都是因为感知到未来房价难以上涨了，所以抛售出去，要么获利抛售，要么亏损抛售，反正就是未来不看好了，这也说明房价下行的时代到来了。
有上升，就会有下降。在享受暴涨带来暴利的同时，也需要时刻准备着暴跌带来的亏损风险。这就是经济发展周期性波动的客观规律，在石油期货市场、股票市场和房地产市场都是具有很大的相似性，不存在永远的涨，也不会永远的跌。
我们不需要看今天房地产指数的下跌幅度，从历史的发展痕迹中就可以找到铁证！
曾在20年前，很多台湾同胞在上海虹桥机场周边购置大量的别墅和住宅，可1997年前后的暴跌让他们房产资产骤减，甚至被台湾本地人笑话为在大陆购置的丰碑，特别有些人抛在了黎明前的路上。还有，在10年前的房产暴涨之后也出现了大幅下跌的情况，笔者在一线城市购置的一套房产也是从高点的270万，跌到了2011、2012时的180万，下跌幅度也是超过了30%。本要卖掉转购二线城市，可由于限购的原因搁置，如今早已涨了回来，这就是房地产的周期性。
股票市场主要是看成长率和市盈率，我国股票市场的平均市盈率约15倍。在房地产市场价格上涨潜力逐步消失的时候，很多投资者就会把目光对准了租金上，而房价除以租金刚好就类似于股票中的收益率，我国目前的租金房价收益率仅1.5%～2%，也就是市盈率高达50～70倍。
假如我们把每个城市的房地产打包上市，全国300多个房地产城市股，而且每个城市的市盈率高达50倍以上，试问还有多少人会买？
而如今为什么这么低的房价收益比，还会继续购买。其中的最大的原有就是房产还具有另外一个属性，那就是其居住属性，也是刚性需求。
这几年的房地产开始已经让居民的人均居住面积达到了40平方米，基本上达到了饱和的状态，而且每年还会有建筑面积18亿平方米的房产投放市场。房地产市场正在从居住属性演变为投资属性和金额属性。
那么就意味着未来的房地产市场会逐步看中其成长性，或者说是城市发展潜力、经济高度、人口吸引力、居民的收入、城市的居住环境等多要素的比较。房地产在城市中也会像股票市场一样参差不齐、高低错落，甚至有些还会进入ST或退市的尴尬局面。
首当其冲的应该是要什么没什么的三四五线城市，除了源源不断供应的土地之外还真拿不出什么东西来；其次，是高投入、大基建、产业低、人口引进慢的省会城市或二线城市。
还可以具有投资潜力的应该是一些具有经济发展潜力、人才引进快的二线城市；最具投资价值的还是一线城市及周边地区。
虽然，现在一线二线城市在最先发出跌价的信号，那可能证明一二线城市还具有金融属性，在下跌中还会有不少人进入。可三四五线城市一旦下跌接盘者更会是寥寥无几。既然跌也是无人抢购，不跌也无人抢购，那还不如就这样撑着，能撑多久就撑多久。这就是如今的一二城市出现下跌，而三四五线城市还维持原状的最重要因素。
目前的楼市发展是基于国内基础建设和城市进展导致的，随着城市化进程的发展，地产行业的地位会下降，国家在每个发展阶段，对行业的发展和支持都会不同，当前重点发展的肯定是高新技术行业，因为我们要升级。不过，未来地产行业会进行洗牌，小企业会逐渐淘汰；同时楼市或者房价，在一线城市、二线城市及主要核心城市，未来依旧有机会，因为楼市最终看的是人，人在哪，哪里就繁华，需求也就旺盛。
不好说！得看货币政策，如若宽松则房价继续上行，密切关注M2变化！
很荣幸能够看到这个问题，也很高兴给大家分享我对这个问题看法与想法，废话不多说让我们一起走进这个问题，那现在让我们一起探讨一下关于这个问题。
在下面优质内容我为大家分享，首先我分享下我个人对这个问题的看法与想法，也希望我的分享能给大家带来帮助和快乐，同时也希望大家能够喜欢我的分享。
曾在20年前，很多台湾同胞在上海虹桥机场周边购置大量的别墅和住宅，可1997年前后的暴跌让他们房产资产骤减，甚至被台湾本地人笑话为在大陆购置的丰碑，特别有些人抛在了黎明前的路上。还有，在10年前的房产暴涨之后也出现了大幅下跌的情况，笔者在一线城市购置的一套房产也是从高点的270万，跌到了2011、2012时的180万，下跌幅度也是超过了30%。本要卖掉转购二线城市，可由于限购的原因搁置，如今早已涨了回来，这就是房地产的周期性。
股票市场主要是看成长率和市盈率，我国股票市场的平均市盈率约15倍。在房地产市场价格上涨潜力逐步消失的时候，很多投资者就会把目光对准了租金上，而房价除以租金刚好就类似于股票中的收益率，我国目前的租金房价收益率仅1.5%～2%，也就是市盈率高达50～70倍。
假如我们把每个城市的房地产打包上市，全国300多个房地产城市股，而且每个城市的市盈率高达50倍以上，试问还有多少人会买？
而如今为什么这么低的房价收益比，还会继续购买。其中的最大的原有就是房产还具有另外一个属性，那就是其居住属性，也是刚性需求。
这几年的房地产开始已经让居民的人均居住面积达到了40平方米，基本上达到了饱和的状态，而且每年还会有建筑面积18亿平方米的房产投放市场。房地产市场正在从居住属性演变为投资属性和金额属性。
关于在以上我的精彩的分享是关于这个问题的解答与看法，都是我个人的想法与观点，在这里同时我希望我分享的这个问题的解答于分享能够帮助到大家。
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经济发展前景，城市规划是必不可少的，农村要致富，必须要进大都市，天才都回农村住，国家的GOP会流失，一二三线的房价根本不可能会跌幅
目前的楼市发展是基于国内基础建设和城市进展导致的，随着城市化进程的发展，地产行业的地位会下降，国家在每个发展阶段，对行业的发展和支持都会不同，当前重点发展的肯定是高新技术行业，因为我们要升级。不过，未来地产行业会进行洗牌，小企业会逐渐淘汰；同时楼市或者房价，在一线城市、二线城市及主要核心城市，未来依旧有机会，因为楼市最终看的是人，人在哪，哪里就繁华，需求也就旺盛。
涨幅回落，啥意思？哥不明白吗？房价涨要一步一个台阶的长，不能45度直线长，这玩意跟爬楼梯一样，爬两层歇一歇，继续爬爬两层歇一歇，继续爬，至于爬多高，这取决于，当事人的个人意愿和楼层的高度，你懂的。但是无论他多高，始终是要下来的，总有一天不是吗？
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