文昌市农村宅基地试点管理办法
（ 2021年 修订 ）
第一章 总 则
第一条 为推进文昌市农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，加强农村土地节约集约利用，改善农村人居环境，根据《土地管理法》、《物权法》、《中共中央 、 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、 《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知 》（农经发 〔2019〕 6号 ）、《海南省农业农村厅 、海南省自然资源和规划厅关于进一步加强宅基地审批管理的通知 》（琼农字 〔20 20 〕 93号 ）、 《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）和《海南省农村宅基地管理试点办法》（琼自然资改〔2019〕8号）等法律法规及相关政策，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在文昌市行政辖区范围内实施农村宅基地利用改革试点的适用本办法。
第三条 本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员 或者 经批准获得宅基地资格权的个人用于建造住宅所占有、使用的集体所有的土地，包括在现实中已经建造房屋的土地、之前建过房屋但闲置已无地上物的土地和准备用于建造房屋的土地三种类型。
农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。
第四条 市人民政府负责文昌市行政区域内的宅基地管理，市农业农村部门、自然资源和规划部门按职责实施。市住建、公安、民政、林业等部门、镇人民政府、村集体经济组织 或者 村（居）民委员会按照各自职责，共同做好宅基地管理工作。
第五条 农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。宅基地所有权归属农民集体所有。
本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。
本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。
第六条 宅基地管理应遵循以下原则：
（一）坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损四条底线；
（二）严格按规划实行土地用途管制，不得将买卖宅基地作为管理出发点、不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件，禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目；
（三）农村村民一户只能拥有一处无偿使用的农村宅基地，用地面积不得超过175平方米；
（四）依照文昌市总体规划的要求，统筹经济社会发展、土地利用、村庄建设、环境整治，从实际出发，尊重历史、引领未来；
（五）优化居民点布局，控制建设用地规模，确保节约集约用地；
（六）尊重集体经济组织的主体地位，完善宅基地所有权、使用权、资格权三权分置制度，充分发挥村民委员会、村民小组、村民事务理事会、村民民主协商会等村民自治组织的管理作用。
第七条 农村宅基地的统筹协调和政策把控由市人民政府负责； 市农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，市自然资源和规划管理部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作 。市发改、 住建、 财政、林业、交通、水务等行政主管部门应按照各自职责做好协同管理；各镇 人民 政府 负责农村宅基地（建房）审核批准工作，履行属地责任，加强事中事后监管。
农村宅基地及住房登记发证工作由市不动产登记机构负责。
第二章 宅基地管理
第八条 农村宅基地选址必须符合文昌市总体规划和村庄规划，集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅，应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，在原有宅基地和村内空闲地未利用完以前，除依法批准使用新增建设用地外，不得随意扩大村庄规模。
宅基地选址严禁占用永久基本农田 、 重点生态 公益林地 和自然保护地中规划林地 。不得在地质灾害隐患点选址建房。涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续，新增建设用地指标应安排使用当年省下达给文昌市的土地利用计划中的农民建房专项指标。当年农民建房专项指标安排使用由市农业农村、自然资源和规划部门依据各镇申报宅基地占用农用地面积统筹分配，并制订年度分配计划报市人民政府审批后执行。市自然资源和规划部门可视 各镇人民政府 审批宅基地占用农用地情况，统一组织农民建房批次用地报批。
第九条 宅基地建房应不断优化农村居民点布局和规模。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中，鼓励建设公寓式住宅。对入驻农民公寓和集中到规划的居民点建房的，在基础设施建设方面给予一定的资金和项目支持。
第十条 宅基地建房应依法办理规划和用地审批手续，规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改建住宅。
对集镇范围内的农民建房需求，实行集中统建 或者 多户联建方式落实“一户一宅”。
在城镇建设扩展边界外的村庄，应保障农村村民实现户有所居，原则上实行一户一宅，农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，宅基地使用面积不得超过175平方米，并应注重建筑特色风貌管控，促进一定范围内建筑风格基本一致，应当与自然环境相协调，新建住宅高度应当符合有关规定。
列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。
第十一条 农村宅基地发生权属争议的按照《海南省土地权属确定与争议处理条例》等相关法律进行处理，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
第三章 宅基地审批
第十二条 农民建房申请使用存量建设用地 或者 占用永久基本农田以外的农用地 、 未利用地的新增建设用地的，由农村集体经济组织提出分配方案，经所在村委会审核后，报所在镇 人民 政府 ， 由镇人民政府结合各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，并出具《农村宅基地批准书》和《乡村规划许可证》。 新增建设用地指标在省下达给文昌市的农民建房专项指标规模内安排。省下达给文昌市的农民建房专项指标不能满足当年需求的，依申请时间实行轮候制度。
文昌市实行农村宅基地审批统一报备制度，强化对村镇宅基地管理和实施情况的监督。 镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报 市 农业农村、 自然资源和规划部门进行统一备案，实施一张图和专项数据库管理。
宅基地审核应充分发挥村民代表大会、村民民主协商会、村民事务理事会的协调作用。村委会可书面委托部分审核事项给其他村民自治组织承办，听取其意见。
第十三条 农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：
（一）需建住宅，没有宅基地 或者 原宅基地面积未达到175平方米的；
（二）已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到分户标准的；
（三）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；
（四）迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（五）因不可抗力导致原有宅基地灭失， 或者 因实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原有宅基地被依法征收 或者 退还村集体，需易地建房的；
（六）现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意无偿退还现有宅基地的;
（七）因人口增加，现有宅基地面积不能满足居住需求的；
（八）法律法规规定的其他情形。
农村集体经济组织成员的范围认定由《文昌市农村集体经济组织成员资格认定指导意见》进行规定。
第十四条 非本村的集体经济组织成员 或者 原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一，经 本 村集体 经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表 同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权：
（一）外嫁女（入赘男）等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；
（二）迁出村集体户口到城镇读书的 大中专、在校读书学生 ，毕业后未列入机关事业编制管理且未缴交机关事业养老保险的；
（三）原籍在本村的外出务工人员（享受财政供养的离退休 或者 离退职人员及国有企业在职在编，具有稳定生活保障的除外）；
（四）经市人民政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期县 人民 政府确定给其使用的宅基地上建房的， 或者 因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的；
（五）因 扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地，退出原宅基地并注销登记 的；
（ 六 ）法律法规规定的其他情形。
第十五条 宅基地为存量建设用地的，按以下程序进行审批：
（一）申请与初审。申请人向农村集体经济组织提交 《 宅基地和建房（规划许可）申请表》 书面申请，包括申请人的基本情况，有无宅基地情况说明，拟选宅基地位置、面积等内容。农村集体经济组织 重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，并 解决初选宅基地的争议和纠纷。
（二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交成员会议 或者 成员代表会议表决，经三分之二以上成员或者成员代表同意的，应进行批前公示，公示期不得少于5天。
（三）审核与测量。农村集体经济组织经公示无异议的， 由 农村集体经济组织 签署意见 报村民委员会审核。经村民委员会审核 同意 后，由农村集体经济组织报镇 人民 政府。镇 人民 政府应组织相关工作人员实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等，并对申请人资格条件进行审核。
（四）公告与审批。对公示期满无异议且审核符合规定的， 属地 镇 人民 政府应会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。 根据公告结果及各有关部门意见，由镇人民政府 对宅基地申请进行审批，同时核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》 。
（五）备案与颁证。公告期满无异议的，镇 人民 政府应将全部审批材料报市农业农村 、 自然资源和规划 部门备案； 农户依据镇人民政府核发的 《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》 建设住房，经镇人民政府组织相关部门进行验收通过后，由镇人民政府出具《 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表 》。根据镇人民政府出具《 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表 》，农户可依法向不动产登记部门申请办理不动产登记颁证手续。
第十六条 宅基地为新增建设用地的，按以下程序进行审批：
（一）申请与初审、表决与公示、审核与测量三个步骤分别按本办法第十 五 条第（一）、（二）、（三）项规定进行。
（二）公告与审批。对公示期满无异议且审核符合规定的， 属地 镇 人民 政府应会同集体经济组织在本村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7天。 根据公告结果及各有关部门意见，由镇人民政府 对宅基地申请进行审批，同时核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》 。 涉及占用农用地（不占耕地）部分，镇人民政府应按季度将材料上报 市自然资源和规划部门 汇总， 市自然资源和规划部门应根据年度分配计划安排使用年度农民建房专项指标（省下达年度专项指标已安排分配使用完毕的，顺延调配安排下年度专项指标）， 分批次办理农用地转用手续。
（三）登记与颁证。 农户依据镇人民政府核发的 《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》 建设住房，经镇人民政府组织相关部门进行验收通过后，由镇人民政府出具《 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表 》。根据镇人民政府出具《 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表 》，农户可依法向不动产登记部门申请办理不动产登记颁证手续。
第十七条 农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更 或者 扩大建设。
第十八条 宅基地使用权人建设住宅应当自取得规划许可证之日起二年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证失效。
第四章 宅基地有偿使用
第十 九 条 农村宅基地有偿使用，是指在一户多宅及其他原因造成的超标准占用宅基地等情形下，由农户向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。
村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175 平方米 的，认定为一户多宅，总面积不超过175 平方米 ，不认定为一户多宅。
有偿使用农村宅基地的年限由农村集体经济组织自行决定，但最长不得超过70年。
第二十条 宅基地有偿使用按以下程序进行：
（一）签订《宅基地有偿使用协议书》。由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者的姓名、面积、收费标准、收费额度、收取方式等内容，并张榜公布。
（二）收取有偿使用费。有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。
（三）费用账务审核管理。有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报镇 人民 政府备案，并向村民公开收支明细。属地镇 人民 政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。
第二十一条 宅基地有偿使用费缴纳标准按照经省 人民 政府批准同意，并发布执行的文昌市农村集体住宅用地基准地价的40%进行核算。农村宅基地落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%进行核算，如同一个农村集体涉及到两个 或者 多个城镇基准地价片区的，则按照较低基准地价的40%对全村进行核算，作为应补缴有偿使用费标准。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。
拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，该宅基地超标准占用部分不纳入补偿范围。
第二十二条 对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：
（一）1982年2月13日前已建的房子，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第（二）项规定收取有偿使用费；
（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合文昌市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第 二十一 条规定应补缴有偿使用费标准的50%核算；
（三）1999年9月24日至本办法颁布实施前已建的房子（认定违法的除外），在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理拨用性质使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合文昌市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第 二十一 条规定应补缴有偿使用费标准的100%核算。
本办法颁布实施后，仍超标准 或者 违规占地建房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。
第二十三条 宅基地有偿使用费按使用年限进行缴纳。在未缴清全部费用之前，不得按已缴费用及其所占应缴总费用的比例分期颁发使用权证。
超过规定时间不交宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1‰的比例累计加收滞纳金。
拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。
第二十四条 本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、低保户、五保户等，经过村民会议 或者 村民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴 或者 免缴。
第二十五条 宅基地有偿使用费要本着“取之于户，收费适度，用之于村，使用得当”的原则，全额留给村集体经济组织，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。
第五章 宅基地退出
第二十六条 宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。
宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，宅基地使用权人通过自愿协商等方式，将其空闲 或者 超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。
宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地 或者 房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。
第二十七条 原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，享受相关政策待遇。
第二十八条 自愿有偿退出的农村宅基地，由农村集体经济组织与宅基地使用权人商定补偿费用，可参照现行文昌市农村集体住宅用地基准地价进行协商补偿。退出宅基地上有房屋及附着物的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。
自愿有偿退出的宅基地补偿费和其地上房屋及附着物补偿费，经与宅基地使用权人和产权人协商同意，可挂钩农村集体经济组织异地调整退出宅基地建设用地指标入市 或者 就地入市获得的纯收益按一定比例进行协商分成，即扣除退出宅基地的复垦费用和其地上房屋及附着物补偿等相关费用的收益，可参照原宅基地使用权人占六至七成、农村集体经济组织占四至三成的比例进行分配。
有偿退出宅基地的相关补偿费用，农村集体经济组织应召开村民大会 或者 成员代表大会集体表决确定，并由农村集体经济组织与宅基地使用权人和产权人签订《有偿收回农村宅基地协议书》约定。补偿费用可从农村宅基地有偿使用费 或者 农村经营性建设用地入市收益中列支。
第二十九条 收回的宅基地统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地再分配，其余按文昌市总体规划通过复垦 或者 入市流转等方式在市域范围内统筹使用。对于自愿退出宅基地的，农村集体经济组织可另行调配安排宅基地置换使用，但退出宅基地不做补偿。
第三十条 农村集体经济组织成员自愿有偿退出依法取得的农村宅基地，农村集体经济组织在有偿收回其宅基地使用权时，可保留其有偿使用宅基地的资格权。该成员可依据保留的资格权重新申请有偿使用宅基地，但申请面积不得超过175平方米，有偿使用的地价根据申请时执行的基准地价与农村集体经济组织协商确定。
第三十一条 为了实施乡村振兴，改善农村居住环境，市人民政府可探索搭建农村集体宅基地退出的建设用地指标调配平台，建立调配资金池，对缺乏有偿收回宅基地补偿资金的农村集体经济组织，可先行向市人民政府申请垫付补偿金，待农村集体经济组织将建设用地指标调配调流转入市获得收益后，再将垫付的补偿金返还市人民政府。市人民政府建立调配资金池可从农村集体经营性建设用地入市土地增值调节金中调配安排。
第六章 宅基地使用权流转
第三十二条 农村宅基地使用权流转，是指依法取得的农村宅基地使用权可通过转让、互换等方式在本集体经济组织内部流转。
通过无偿 或者 有偿使用获得的宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转。宅基地使用权人转让、出租、赠与其宅基地使用权后，不得再向集体经济组织申请宅基地。
第三十三条 农村宅基地使用权流转应同时具备以下条件：
（一）宅基地使用权权属明晰；
（二）受让人、承租人、受赠人应为在本集体经济组织拥有宅基地资格权的人员；
（三）流转双方协商一致；
（四）经集体经济组织 或者 村民委员会审核同意并报属地镇 人民 政府备案。
第三十四条 宅基地使用权流转的，按以下程序办理：
（一）申请。宅基地流转双方必须同时向村集体经济组织申请，经村民会议 或者 村民代表会议同意后，由村集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7日，无异议的，报村民委员会审查。
（二）审查。村民委员会对流转双方的资格进行审查，通过审查的报镇人民政府审核。
（三）审核。镇人民政府在接到申请后，组织人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，镇人民政府采取办公会议等集体决策方式集中审核，审核结果予以公示，公示期限不少于7日。
（四）签订流转协议。经镇人民政府批准后流转双方签订协议。
（五）变更登记。以转让、赠与、互换方式流转的，受让方按照变更登记的相关要求，到不动产登记机关申请变更登记。
第三十五条 农村宅基地使用权转让、出租需按照成交价的10%缴交管理费给集体经济组织，转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。分期缴纳租金的，期限不得少于5年。
第三十六条 集体经济组织审核宅基地使用权流转，应在尊重交易双方意思自治的前提下，严守本办法第五条规定的原则底线，同时制定相应措施，鼓励知识分子返乡创业，为振兴乡村旅游、发展乡镇企业创造条件。
第七章 宅基地的日常监管
第三十七条 属地镇 人民 政府负责审查申请人的条件、基本情况、土地来源及权属、有无纠纷，指导和监管村集体经济组织实施宅基地有偿使用、有偿退出和流转。并落实宅基地巡查制度，加强农村宅基地日常管理，发现乱搭、乱盖、乱建现象要及时制止。
第三十八条 农村集体经济组织负责宅基地有偿使用费的收缴、管理，接受集体经济组织成员和相关部门的监督；负责有偿退出宅基地的回购等。
第三十九条 农村宅基地管理应遵循公开透明原则，按村民自治管理条例实施。
第八章 法律责任与附则
第四十条 违反本办法，越权或者违反程序批准以及其他违法违规批准宅基地的，依法撤销违法批准宅基地的行为，并按有关规定对直接负责人和相关责任人给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违法批准占用的土地应当收回，有关当事人拒不归还土地的，以非法占地查处。
第四十一条 经依法申请取得宅基地使用权后，二年未建设房屋的 或者 房屋坍塌、拆除二年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回，如已办理过确权登记，注销其土地登记时，应当由集体经济组织按程序逐级上报市人民政府批准。
第四十二条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地或者超面积占用土地建设住宅的，由负有职责的相关部门依据2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定处理。
第四十三条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体土地的，由负有职责的相关部门依据2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。非法转让集体土地用于非农业建设的，由负有职责的相关部门依据2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。
第四十四条 本办法自 2021年6月14日起 施行，在海南省实施改革试点期限内有效，施行期间，文昌市其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与新颁布上位法及政策等不一致的，以新颁布的上位法及政策为准。
第四十五条 本办法由市农业农村部门负责解释。
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