2021年算得上二手房市场最“动荡”的一年，全国普遍降温，打击学区房、二手房指导价、房贷收紧等，从一线城市到二、三线城市，无一例外都“沦陷”了。
国家统计局数据显示，下半年以来，二手房价环比下跌城市数量逐月增加，10月、11月更是超过90%的城市下跌。
在这个二手市场遇冷的一年，长沙二手房市场表现怎么样呢？有没有顶住压力？房价、成交有何变化呢？今天小编就带大家了解一番！
1
政策：变化较小、学区房降温！
今年以来，长沙出台了哪些关于“二手房”方面的政策呢？
（1） 房源核验
1月15日，市城乡建设局、市场监督管理局、市网信办联和下发了关于《加强房屋交易信息发布管理的通知》，需要“持码”在网络平台发布房源信息。
主要是净化了房地产市场网络环境，确保房地产市场平稳健康发展，杜绝了“假房源”、“假委托”，在对中介机构、从业人员的资质审核，房源发布的真实性方面有了较大保障。
（2） 法拍房限购
法拍房也算是二手房的一种，因其不需要购房资格成为很多人关注的焦点，也滋生出了“炒法拍房”的乱象。5月13日，长沙市中级人民法院召开会议，宣布长沙将对法拍房实施 “精准限购” 政策，参与竞拍精准限购楼盘的，须取得长沙市的购房资格。
第一批51个法拍限购的楼盘公布，后来名单又增加到了57个，大部分是热点学区房、进入1.5倍摇号的热门盘等。但前段时间最高法发布文件，2022年1月1日起，所有法拍房将纳入限购范围，因此未来长沙法拍房将全面限购。
（3） 升学政策调整，间接影响学区房
虽然不像其他城市一样点名打击“学区房”，但今年以来长沙的一系列教育政策也在慢慢帮学区房“降温”！
首先是中招“指标生”名额增加，由40%提高到50%，且中考试题变简单，指标生完成率也变高，降低了传统名校的统治力。未来或许上一所普通的初中，通过“指标”进四大名校压力要小得多，一味地靠分数变得比较困难。
在教育减负、教师轮岗等政策背景下，未来的长沙教育格局将逐步拉平，一区独大、一校独大的局面将不复存在，因此依赖学校的学区房也将逐渐回归理性。
相较于其他城市，长沙今年在二手房方面的调控较小，包括广州、成都、西安在内的多个城市陆续在今年以来发布“二手房指导价”，但长沙并未实施。而限售限购政策方面，长沙本就是最严格城市之一，也无需调整。前几年政策频繁出台，再加上本就是“房价洼地”，因此市场相对平稳健康。
2
房价：整体平稳、年末小波动！
国家统计局数据显示，今年1-9月，长沙二手房价呈平稳增长，10月份迎来今年首次下跌，11月份持平，截止11月份的同比涨幅（12月结果未出）有5.5%，相较于全国其他城市，长沙二手房价稳定，受影响较小。
象盒找房最新数据显示，目前长沙六区一县二手房挂牌均价10342元/平，岳麓区最高接近1.2万，开福、雨花、天心都在万元以上，芙蓉内五区最低不足万元，望城、长沙县都是8字头。
挂牌量方面，由于市场成交下滑，去化速度低于供应速度，就导致年末房源库存量不断攀升，12月已来到4.4万+套。
3
成交分布：岳麓、雨花区最多！
聊完了房价，那么去年二手房成交数据如何呢？哪些板块、哪些区域的二手房最受欢迎呢？
分区来看，2021年岳麓区二手成交量最多，占全市总量的23%，岳麓区发展规划、配套越来越好，很多城市新兴板块。此外，岳麓区教育资源强大，市府、梅溪湖板块名校扎堆，学区二手房成交火热。
雨花区紧随其后，占比22%，雨花的房源量最多，最新数据显示，有超过1万套房源挂牌供应量充足。此外，雨花区发展成熟，GDP居各区之首，适合二手置业。
长沙县排第三成交占比18%，星沙、泉塘等片区发展得早，配套成熟，虽然现在新房价格涨了不少，但二手房是实实在在的“房价洼地”，低价小区比比皆是。天心区第四占比17%，省府、大托、云塘等板块配套成熟，地铁1号线经过，也是置业者青睐的板块。
开福、芙蓉占比较低，一方面房源量较少，另一方面老城区房龄偏高；望城排最后占比不到5%，目前仍以新房市场为主，二手房仍需时间沉淀。
4
TOP20小区：怡海星城榜首！
Top20小区榜单中，岳麓和长沙县各有5个上榜，天心区4个，雨花开发各两个，望城区1个，房价方面万元以下的有8个，最低【中南汽车世界】5字头，最高八方小区超过3万，两级分化较大。
怡海星城高居第一，小区位于天心区云塘板块，理工大学旁，二手房价不到7字头，配套怡雅小学+怡雅中学，性价比极高。
怡雅中学为雅礼系唯一的民办学校，小班教学是特色，注重学生的全面发展，近年来中考成绩很不错，许多家长冲着教育买怡海星城，相比于八方和钰龙，这里显然很划算。
保利麓谷林语排名第二，位于麓谷板块核心，配套明德麓谷12年一站式学校，小区环境很好，自带山体公园，临地铁6号线，自带商业，生活起居很方便。
总的来看，买二手房学区因素占比较大，例如榜单里的【钰龙天下】、【八方小区】、【和美星城】、【五矿万镜水岸】等。另外，房价低的也受欢迎，适合过渡，例如【中南汽车世界】以及长沙县的房子。综合的性价比、品质也是关键，例如【中建芙蓉嘉苑】、【新城新世界】、【恒大雅苑】等。
标签：维稳,学区
