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人才引进和人口落户，大量“新南京人”集体入宁， 刚需置业事关重大
2020年2月18日，南京发布 《市政府办公厅关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，落户门槛进一步放宽：
1、 全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制 ，对 持有上述 四区 居住证、缴纳城镇职工社会保险 6个月以上 的人员，即可办理落户。
2、 实现 与苏州 在积分落户时，居住和社保 缴纳年限累计互认 。在 省内 其他城市 的居住和社保缴纳年限，申请落户时纳入我市累计认可。
3、 探索与 长三角城市群 中具备条件的 省外城市实施户籍准入年限同城化累计互认 。
4、允许符合条件的返乡就业创业人员在原籍地或者就业创业地落户，建立城乡有序流动的人口迁徙制度。
5、积极推进建档立卡农村贫困人口在城镇落户。
除此之外，南京还有 包括 人才落户 在内的 至少6大直接落户政策 和 积分落户政策。 其中， 人才落户 和 积分落户 的门槛也在不断降低。
（ 一 ） 直接落户
1、人才落户： 军队干部转业安置南京、大学生村官在南京工作、有居住证在南京就业创业的、研究生在南京就业或创业的等11种情形。
截止至2021年2月28日的人才落户政策：
(一)取得研究生以上学历或年龄在40周岁以下且取得本科学历的毕业生(含留学归国人员);
(二)取得中级以上专业技术资格人员;
(三)取得三级以上国家职业资格(技能类)人员。
2020年4月8日，南京发布《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》，其中包括放宽大专学历人员落户南京门槛，2020年5月1日起正式执行： 40周岁以下大专学历人员，在南京市就业参保半年即可落户。
本通知所指“大专学历”,是指通过全日制普通高等教育和国民教育序列的成人高等教育、广播电视大学、现代远程教育、高等教育自学考试等高等教育形式取得的大专学历。
2、投靠落户： 投靠配偶、子女、父母等12种情形。
3、安置落户： 南京士兵退伍、士兵退伍安置南京等4种情形。
4、军属落户： 驻宁部队现役军人的家属随军、驻宁部队女士官的未成年子女。
5、运动员落户： 退役运动员安置南京并被用人单位录用的。
6、华侨落户： 符合定居本市条件的华侨。
（ 二 ） 积分落户(没有以上情况的)
1、持有本市有效的《江苏省居住证》;
2、在本市城镇有合法稳定住所;
3、正在本市合法稳定就业、缴纳城镇职工社会保险，且累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月;
4、累计积分达到100分;
5、无严重刑事犯罪记录。
人才引进和人口落户的直接影响是大量新人进入南京：
——2018年：南京全年新增就业参保大学生 34.15万 人，同比增长60%，平均每天有近千名大学生落户南京。
——2019年：新增就业参保大学生 39.13万 人。
——2020年：新增就业参保大学生 40.15万 人，实现高位连增。全年城镇新增就业34.32万人，实现再就业11.72万人。
——2021年：“十四五”开局之年，南京将把高校毕业生就业作为重中之重，实施紫金山英才宁聚计划，全年新增就业参保大学生 30万 人。
—— “十四五”期间 ：南京全市城镇将 新增 就业累计 120万 人，新增就业参保 大学生50万 人以上，为城市发展不断注入新生力量。培育 自主创业者15万 人， 青年大学生创业企业突破10万 家，成为创新名城建设的一支强大生力军。
2019年南京统计公报显示：2019年末，全市 实有人口1031.22万 人，比上年末 增加42.98万 人，成功 突破千万 。
2019年南京统计公报显示：2019年末，全市 常住人口850.00万 人。据2021年2月1日新华日报报道：从第七次人口普查各板块初步数据看，南京常住人口 已超过930万 。
2019年末，全市 户籍总人口709.82万 人，还有 近140万 常住人口 没有落户 ， 未来落户买房的潜力很大。
2021年南京两会， 市长韩立明提出建设千万人口的超大城市，未来南京城区人口将增加329万人，比现有城区人口要多出一半，相当于再增加半个南京城，南京城区人口面临一个巨大的增量红利。
贰
2021，刚需置业的“南京攻略”
南京房地产市场多年以来致力于打造完善的住房供应体系，可以说是领跑全国。目前，住房供应主要有2大体系：保障体系和市场体系。解决刚需住房问题，2大体系各有侧重，主要有以下方式：
1、租赁住房： 解决买房之前的住房问题，属于阶段性的过渡性的安居办法。先把住的问题解决了，以后有了经济实力再去买房。
● 保障性租赁住房： 政府提供，各区均建设了一定规模的项目，符合条件的可以申请。
● 市场化租赁住房： 一类是开发商或中介运营的长租公寓，一类是市场化零散的个人房源。这 部分数量很庞大，既有小户型公寓，也有各种年代、各种档次的各类住宅。
2、保障性住房 ：为符合条件的拆迁户、住房困难家庭、新市民提供的各类保障房，保障范围不断扩大，符合条件的新市民也可以申请。既有完全产权的保障房，也有共有产权保障房。
3、人才住房： 定向销售给符合条件的各类人才，主要是专门的人才公寓项目和2017-2018年左右土地出让要求配建或竞拍的人才房。
4、市场化买房： 通过新房、二手房市场购买商品住房。
● 新建商品住房 ：以中低价商品住房为主，主要集中在单价3万/㎡、总价300万以内。主要分布在主城区边缘和外围板块，距离市中心相对偏远一些。
● 二手房： 总价300万以内的次新房或老房子。其中，市区的老破小因为地段好，配套成熟，户型小，总价低，也是刚需的主要选择之一。
● 小户型公寓：
一是65或70年产权的住宅类酒店式公寓，可以落户和享受学区等，与住房基本没有差别，也有一定的升值空间。
二是40或50年产权的商办公寓，解决居住没问题，但是不能享受学区配套，不通燃气，物业费和水电费用高，升值空间相对较小，转手难。
租赁住房只是阶段性的过渡，保障房和人才住房只适合极少数人群，绝大部分刚需还是需要通过市场化方式买房。 在此，给大家 分享 3类买房策略 。
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刚需买房策略：新建商品住房
当前南京新房市场的房价体系：
5-6万+ ：河西中、河西南、龙江、城中
4-5万 ：南部新城、南站、小行、鼓楼滨江、新玄武
3-4万 ：燕子矶、两桥、河西南岸、迈皋桥、江北核心区、城南中心、仙林湖、汇通路、东山、九龙湖、方山、上秦淮、麒麟
2-3万 ：五桥、紫核（青龙小镇）、麒麟、尧化门、栖霞山、正方新城、桥北高新、桥林、板桥、江宁滨江、汤山、淳化
1-2万 ：禄口、龙潭、大厂、六合、湖熟、横溪、溧水、高淳
1万以下 ：高淳局部
统计显示，2020年南京 单价3万/㎡以下 的中低价 刚需楼盘上市68590套 ，成交61628套，占比分别为60%和68%，分布的板块也非常广，因此，南京刚需置业的选择面还是非常广的。
只是近年来，部分媒体对河西、南部新城、城中、鼓楼滨江等主城高价热点板块的关注度过高，对占比更大的中低价刚需盘报道过少，在很多人心中形成了南京普遍房价偏高的假象，也造成了过多的焦虑。实际上， 南京的整体均价适中，中低价刚需房源的供应非常充足，大量房源积压在那里，很多甚至卖得不太好。 究其原因有很多：
① 房价梯度拉不开，形成踮脚效应，很多人宁愿垫垫脚买3万多的江北核心区等，而不愿意去更远的外围板块。
② 职住平衡不匹配，产业、人口与住房供应的板块匹配存在明显偏差。产业稀少、就业人口少的板块，供应量明显偏大。
③ 供求的区域匹配存在偏差，六合、溧水、高淳等外围板块供应过量，中心城区供应不足。
④ 外围板块配套跟不上，吸引力不足，刚需不愿意去。
⑤ 二手房、公寓也提供大量房源，老破小改造提升居住价值，对外围板块新房形成分流效应。
买房策略 ：
① 外围板块去库存是南京楼市2021年重点工作，浦口、六合、溧水、高淳四区降低落户门槛等支持性政策将陆续出台，对外围板块将形成利好效应，一部分具有地段优势和产业引进、地铁、学区配套利好的外围板块，很可能会触底回升，今年存在较好的买入机会。建议大家重点研究， 找出外围板块去库存率先受益的板块。
② 2-3万的板块，潜力排序： 五桥、紫核（青龙小镇）、桥北高新、麒麟、板桥、尧化门、桥林、正方新城、栖霞山、江宁滨江、汤山、淳化。
③ 1-2万的板块，潜力排序 ： 禄口、大厂、六合、龙潭、湖熟、横溪、溧水、高淳。
④ 自住首要看自己上下班通勤方便，再看板块潜力和自身喜好。每个人情况不一样，没有统一标准。
⑤ 有些板块相距不远，但是房价差距偏大，如果同样要开车，多开10分钟，但是房价可以省下几十万，或者说同样的钱，90多的三房户型可以升级到120平的四房，或者说买同样的房子但是可以换辆30多万的豪华车，哪个性价比更高？买房人也可以根据自己情况来判断一下。
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刚需买房策略：二手房
① 南京的二手房并不是都是高价又好卖，很多 地段不错 但是 学区一般 ，开发商 品牌也一般 的 次新房小区 ，其实房价有些比新房要低，有些还是品牌开发商，品质、物业各方面还不错。如果碰到高性价比的房源，尤其是一些急卖的，其实是不错的选择。
② 市区的老破小 因为地段好，配套成熟，户型小，总价低，也可以作为刚需的选择之一。重点关注3类：
一是 有二三线学区 ，而且学区质量有向上预期的房子；
二是今后有 老旧小区改造和出新潜力的 ，居住环境和升值机会都有改善的空间；
三是 个别装修较好、房主急卖、房价偏低 的。
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刚需买房策略：小户型公寓
① 65或70年产权的住宅类酒店式公寓 ，会占用宝贵的购房资格，但是如果位于主城好地段，学区很好或者有学区预期潜力，既上下班方便，可以享受繁华配套，又可享受学区溢价和升值，如果单价总价都不高，也是刚需可以考虑的。奥东板块新城双本部学区的小户型公寓，过去几年就经历了凌厉的升值。这类公寓必须把握一点，即必须有学区优势或预期，否则意义也不是太大，除非对升值要求不高。
② 40或50年产权的商办公寓 ，也不是不能买。先自己住几年，后面再收租，算是投资，也是一举两得，而且还不占用购房资格。由于升值空间相对较小，转手难，只能靠收租，所以一定要选择今后容易出租、租金回报又非常可观的。这类公寓只有最好的10-15%还可以，大部分的投资回报率都低的可怜，所以必须要精选，不能乱买。具体可以参考辉哥曾经写过的选择小公寓的10大法则。
参考阅读 《公寓随便买？投资公寓10大铁律首次曝光》
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